DOKUMENTAVGIFT

DOKUMENTAVGIFT

Den som sender et dokument til tinglysning, må betale et gebyr. Dersom dokumentet overfører eiendomsrett til fast eiendom (skjøte), må man som hovedregel også betale dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens antatte markedsverdi.

Dokumentavgiften på 2,5% utgjør kr 25.000 per million i eiendomsverdi, så avgiften blir ofte en kostbar tilleggsutgift ved kjøp av eiendom. Jeg vil i det følgende redegjøre for de mest praktiske unntakene for dokumentavgift, som det er greit å kjenne til.

Ektefeller

Det mest praktiske unntaket er fritak for dokumentavgift mellom ektefeller, herunder ved økonomisk oppgjør etter separasjon og skilsmisse. Dersom det skjer endringer i eierforholdene under ekteskapet, anbefales det å oppdatere grunnboken slik at reelle eierbrøker fremkommer. Dette gjøres enkelt gjennom et skjøte hvor endringen i eierbrøk fremkommer. Hvis ektefeller eier en eiendom med 50/50 og en av ektefellene av ulike grunner øker sin reelle eierandel til ¾, skal skjøtet lyde på ¼ fra den ene til den andre. Dette utløser kun et gebyr på kr 585 og gir de reelle eierforhold notoritet overfor omverdenen, herunder kreditorer.

Samboere

Mange tror at også samboere er fritatt for dokumentavgift, noe som dessverre ikke stemmer. Dette innebærer at en samboer som ønsker å kjøpe seg inn i den andres eiendom, blir belastet for dokumentavgift på den overførte andelen. Det er riktignok fritak for dokumentavgift på visse vilkår ved oppløsning av samboerskap. Vilkårene er alternative; samlivet må enten ha vart i 2 år eller samboerne må vente, har eller har hatt felles barn.

Fritak for samboere gjelder også ved den eneste død, forutsatt at samboerne hadde felles folkeregistrerte adresse på dødsfallstidspunktet.

Andel i borettslag

Borettslagsandeler kan derimot fritt overdras uten dokumentavgift. Grunnen til dette er at borettslagsandeler ikke regnes som «fast eiendom» i lovens forstand, men et dokument som gir kjøper eksklusiv bruksrett til en andel i et borettslag. Dersom det skjer endringer i eierbrøk mellom samboere eller ektefeller, anbefales å oppdatere de tinglyste opplysningene slik at de gjenspeiler de reelle eierforhold. Det påløper riktignok et eierskiftegebyr (hos OBOS er gebyret per 2023 kr 4.661, mens det i USBL er kr 4.226, gebyrets størrelse må sjekkes opp med forretningsfører) + tinglysningsgebyr på kr 480, men samlet er dette langt lavere beløp enn dokumentavgift for fast eiendom. Om dere er flere som eier en borettslagsandel sammen, anbefales det at tinglyst informasjon stemmer overens med reell eierbrøk.

Tomtekjøp

Kjøper du en tomt for å bygge på, er det kun tomtens verdi det beregnes dokumentavgift på. Ved senere salg beregnes derimot avgiften av hele eiendommens verdi, dvs. inkl. bygning.

Dokumentavgift ved arv

Mange har fått med seg at arv er fritatt for dokumentavgift. Det er et utgangspunkt som må modifiseres, for det er kun falt arv etter loven som er fritatt. Det betyr at forskudd på arv ikke er fritatt, og andel fast eiendom som etter loven tilfaller andre og som bytter eier på arveoppgjøret, utløser dokumentavgift. Dersom f.eks. en enslig arvelater etterlater seg 4 barn, men det kun er 1 av disse som skal overta eiendommen, må vedkommende betale dokumentavgift for de ¾ som etter loven ikke tilfalt han eller henne i arv. Dersom arvelater sitter i uskiftet bo, anses halvparten av eiendommen å komme fra førstavdøde og halvparten fra lengstlevende. For å beregne dokumentavgiften må man i slike tilfeller se på som etter arveloven tilfaller den som skal sitte igjen med eiendommen, overskytende må det betales dokumentavgift for. I «moderne familier» hvor ikke alle arvingene nødvendigvis er felles, blir det en gang iblant kompliserte regnestykker.

Dokumentavgift når arven følger av testament

En annen viktig presisering er at eiendom som arves iht. testament utløser dokumentavgift. Om arvingen også er arving etter arveloven, vil fritaket for «falt arv etter loven» også komme til anvendelse her. Dersom man arver en eiendom gjennom et testament og man ikke ønsker å beholde eiendommen, kan man unngå dokumentavgift for egen del ved å sende skjemaet for hjemmelsovergang ved arv og skjøte til ny eier, i en og samme forsendelse til Kartverket. Ny eier må på vanlig vis betale dokumentavgift for hele markedsverdien, men det beregnes ikke dokumentavgift for arven.

Avslutning

Ved overdragelse av fast eiendom er dokumentavgift den klare hovedregelen. Men dersom du mener å kunne påberope deg et av fritaksgrunnene i dokumentavgiftsloven, anbefales det å sende et følgebrev med til Kartverket hvor det beskrives hvilken fritaksgrunn som menes å være oppfylt, alternativt skriver fritaksgrunnen inn i skjøtet under feltet øverst på s. 2 på skjøtet «Andre avtaler (som ikke kan tinglyses)». Fritaksgrunnene fremgår som nevnt av dokumentavgiftsloven. Skattedirektoratet utgir i tillegg årlig et rundskriv hvert år hvor det redegjøres utførlig for regelverket og hvordan skattemyndighetene praktiserer reglene.

Advokat Ingrid V. Høyte

November 2023