Tomtefeste

TOMTEFESTE

Tekst: Adv. Wiik

Det er i Norge i dag ca. 300.000 festetomter.

En stor andel av de som eier bolig eller hytte har denne stående på tomt de ikke selv eier, men leier (fester).

Detter er på langsiktige kontrakter, typisk på 60, 80 eller 99 år og benevnes «festekontrakter». Den som leier grunnen kalles fester og kan i hovedsak benytte denne som om han var eier, mot å betale en festeavgift (leie), vanligvis én gang per år.

Eier av grunnen (bortfester) kan imidlertid ha inntatt i festeavtalen ulike bestemmelser, for eksempel bestemmelser om at det kun kan bygges én bolig, et bestemt antall etasjer, eller for eksempel at tomten ikke kan deles, eller lignende. Det kan også være andre typer klausuler, for eksempel om gjerdeplikt, forbud mot å felle trær, eller lignende.

Fester man en eiendom eller vurderer å kjøpe bolig eller hytte på festet tomt, bør man derfor alltid lese festekontrakten nøye.

Tomtefesteloven – gjenstand for hyppige endringer

Det har tidvis vært mye fokus på og politiske diskusjoner/uenighet knyttet til den ordningen vi har i Norge med festetomter. Viktige regler om regulering av festeavgift og prisen man må betale ved innløsning eller ved forlengelse av festekontrakten har flere ganger vært endret, noe som bidrar til å skape forvirring og gjør det vanskelig å holde seg oppdatert. Jeg skal nedenfor si noe om de viktigste reglene for de fleste som fester tomt.

Regulering av festeavgiften

Selve festeavgiften blir opprinnelig fastsatt i festekontrakten. Festekontrakter har imidlertid nesten alltid bestemmelser om bortfesters adgang til å regulere festeavgiften, typisk hvert tiende år.

Tidligere var det viktig å skille mellom to ulike reguleringsprinsipper, nemlig de kontrakter som kan reguleres basert på endringer i tomteverdien og de som kan reguleres basert på endringer i pengeverdien (konsumprisindeksregulering = KPI). Etter en lovendring i 2015 er det ikke lenger anledning til å regulere basert på utvikling i tomteverdien. Hver av partene kan nå kreve at festeavgiften blir regulert i samsvar med endringer i pengeverdien (KPI) siden festeavtalen ble inngått. Har festeavgiften blitt regulert lovlig tidligere, er det imidlertid den oppregulerte festeavgiften som kan indeksreguleres fra siste reguleringstidspunkt.

Festerens rett til innløsning

Innløsning betyr at festeren løser ut (kjøper) grunneiendommen og blir eier av tomten. Slik rett har festeren når det har gått minst 30 år av festetiden. For boligtomt kan innløsning deretter skje hvert andre år, mens innløsning av hyttetomter kan skje hvert tiende år. Kravet om innløsning må i begge tilfeller settes fram minst ett år før innløsningstidspunktet.

Hovedregelen er at innløsning skal kunne skje til en pris som tilsvarer 25 ganger festeavgift, slik denne er etter regulering på innløsningstidspunktet.

Det gjelder imidlertid viktige unntak, da bortfester, om ikke annet er avtalt, i stedet kan kreve at innløsningen skjer til 40% av tomteverdien. Ved fastsettelsen av tomteverdien skal man imidlertid gjøre fradrag for opparbeidelse, infrastruktur og lignende som er bekostet helt eller delvis av festeren. Videre skal man ved vurderingen av tomteverdi legge til grunn at det kun kan bygges hus som innebærer samme tomteutnyttelse som det som faktisk er bygget på eiendommen. Tomtens potensiale for å kunne utnyttes ytterligere med tilbygg eller nye bygninger på tomten, skal man se bort fra. Den tomteverdi man etter dette skal finne frem til kalles gjerne «råtomtverdi».

I bynære og/eller attraktive områder vil tomteprisene ofte være så høye at selv om man beregner seg fram til råtomtverdi slik beskrevet, vil 40%-regelen ofte gi en høyere innløsningssum enn 25 ganger oppregulert festeavgift.

Lovgivers utgangspunkt når man laget innløsningsregelen (25 ganger festeavgift) var å forenkle og skape forutberegnelige regler. I dem politiske behandlingen kom imidlertid inn regelen som gir bortfester rett til alltid å kunne kreve 40% av råtomtverdien, noe som i mange områder med høyere tomtepriser har blitt en praktisk hovedregel. Intensjonen om et enkelt og forutberegnelig regelverk har derfor ikke slått til.

Det kan være svært vanskelig å fastslå hva 40% av råtomtverdien er. Selv om man innhenter en takst for å få fastslått råtomtverdien og således hva innløsningssummen basert på 40%-regelen utgjør, vil bortfester kunne ha et helt annet syn, basert på sin erfaring som bortfester eller eventuelt basert på takster som han innhenter. 40%-regelen skaper således grunnlag for en rekke konflikter og disse spørsmål må også ofte avgjøres rettslig gjennom såkalt «skjønn». Et slikt skjønn styres av en tingrettsdommer, men skjønnsretten settes med enten to eller fire såkalte «skjønnsmenn», oftest takstmenn eller personer med tilsvarende markedskjennskap. Skjønnsretten avgjør med bindende virkning for partene hva innløsningssummen skal være og eventuelt øvrige vilkår.

Forlengelse av festetiden

De fleste festekontrakter er tidsbegrenset. Til tross for at dette da er avtalt, har lovgiver gitt festeren en ensidig rett til å forlenge festetiden etter at kontrakten egentlig utløper. Bortfester på sin side har da imidlertid fått en rett til å oppregulere festeavgiften ved et såkalt «engangsløft», slik at denne tilsvarer 2% av råtomtverdien.

Oppsummering

Regelverket slik det nå har blitt innebærer at festeren alltid kan være trygg på at festeforholdet kan fortsette, også utover den avtalte festetiden, men at man ved en slik forlengelse kan få en høyere festeavgift, det vil si på 2% av råtomtverdien, dog begrenset av et maksimalbeløp som utgjør kr 9.000 per år per dekar tomt. Dette beløpet må imidlertid indeksreguleres fra 1. januar 2002 og frem til det aktuelle reguleringstidspunktet. Per august 2019 utgjorde dette kr 12.761 per dekar tomt per år.

Regelverket har blitt slik at om man skal vurdere innløsning eller ikke, må man i praksis ha en oppfatning av hva 40% av råtomtverdien er og vurdere dette i forhold til den festeavgift man faktisk betaler. Fester man en tomt på ett mål og betaler en årlig festeavgift på for eksempel kr 5.000, mens råtomtverdien antas å utgjøre ca kr 2.000.000, vil innløsningssummen (40%) utgjøre kr 800.000. Beregner man en rimelig avkastningsrente på dette innløsningsbeløpet på for eksempel 2,5% utgjør dette kr 20.000 per år. Det vil da være langt mer fordelaktig å fortsette å betale en festeavgift på kr 5.000 per år.

Når festetiden imidlertid utløper og det blir tale om forlengelse, vil man få en festeavgift på minst kr 12.761 (pluss videre indeksregulering), med mindre det skulle vise seg at denne maksimalpris anses å være i strid med Norges forpliktelser etter den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).

Selv om lovgiver flere ganger har forsøkt å lage et enklere og mer forutberegnelig regelverk, er ikke alle spørsmål avklart og det er ikke bare enkelt å være tomtefester. Er man usikker på om festeavgiften er riktig eller om man bør innløse festetomten kan det derfor fortsatt være en god idé å oppsøke advokat eller kyndig bistand.